Борьба с недобросовестным арендатором: как решить проблему в рамках закона?

По словам Кийка, от называемого «паразитирующего» арендатора, к сожалению, не спасает ни грамотно составленный договор, ни использование услуг риелтора: «В конфликте с недобросовестным арендатором время, увы, работает против владельца, поскольку официальные процедуры занимают время, а арендатор тем временем продолжает спокойно жить в квартире. Кроме того, борьба требует от владельца квартиры значительных временных и финансовых ресурсов».

Первым тревожным сигналом обычно становится появление задолженности – будь то по коммунальным платежам или по аренде. Вслед за этим, как правило, начинаются разнообразные оправдания и обещания погасить долг, отметил Кийк.

Адвокат рекомендовал реагировать на просрочку платежей немедленно: отправлять арендатору письменные напоминания и официальные предупреждения о возможном расторжении договора. Кийк также напомнил владельцам квартир, что входить в арендованную квартиру с использованием своих ключей запрещено: «Самовольное проникновение в жилье может повлечь за собой серьёзные последствия – от обвинений в нарушении неприкосновенности жилища до претензий из-за якобы пропавшего имущества».

Если договориться с арендатором не удается или связь с ним полностью прерывается, следующим шагом становится внеочередное расторжение договора аренды. Однако владельцу следует быть особенно внимательным: заявление о расторжении должно быть составлено строго в соответствии с требованиями закона. В противном случае оно является недействительным. Согласно законодательству, заявление необходимо оформить в письменной форме (например, электронное письмо), и указать в нём как минимум следующие сведения: объект аренды, датa прекращения договора, основание для расторжения, а в случае аренды жилого помещения – также порядок и срок, в течение которого арендатор может оспорить расторжение.

В случае с недобросовестным арендатором вполне возможно, что он просто проигнорирует уведомление о расторжении договора.

Тогда следующей инстанцией для владельца становится комиссия по аренде. В Таллинне споры, связанные с договорами аренды недвижимости, рассматривает Таллиннская комиссия по аренде. Процедура здесь сравнительно быстрая, и, что немаловажно, не требует уплаты государственной пошлины. На основании решения комиссии владелец может обратиться к судебному исполнителю для начала процедуры принудительного выселения или взыскания задолженности.

«В моей практике был случай, когда комиссия по аренде приняла дело к рассмотрению и попыталась вручить арендатору материалы дела и повестку на заседание. Однако это оказалось невозможным – недобросовестный арендатор попросту решил скрыться», – рассказал Урмас Кийк, приводя пример из своей профессиональной практики.

Если установить контакт с арендатором не удается, владелец вправе обратиться к судебному исполнителю, который может содействовать при вручении повестки. Однако и этот шаг не всегда приносит результат. «В одном из случаев с недобросовестным арендатором нам пришлось прибегнуть к публичному уведомлению через Ametlikud Teadaanded. Лишь после этого комиссия по аренде смогла принять решение в отсутствии арендатора и обязала его освободить жилье под угрозой принудительного выселения», – пояснил Урмас Кийк.

На практике, однако, даже решение комиссии по аренде не всегда гарантирует погашение долга или добровольный выезд недобросовестного арендатора. Прежде всего, его необходимо официально уведомить о принятом решении – без этого оно не вступает в законную силу и не может быть исполнено: «Владельцу вновь ничего не остается, кроме как нанять судебного исполнителя для доставки уведомления. Только после этого становится возможным исполнение вступившего в силу решения и принудительное выселение арендатора».

Чтобы избежать подобных проблем, адвокат юридической фирмы Hedman рекомендовал ещё до подписания договора аренды провести проверку благонадежности арендатора, а в случае возникновения задолженности действовать незамедлительно. Для взыскания долга можно обратиться в суд в рамках ускоренного производства платежного поручения, которое позволяет кредиторам получить долг быстрее, с меньшей доказательной базой и с меньшими затратами, чем при подаче иска. Альтернативой является подача иска в суд, однако этот путь, к сожалению, наиболее затратен как по времени, так и по ресурсам со стороны владельца, заключил Кийк.