Заговор строителей оживит вялый рынок недвижимости в Таллинне

Экономика Эстонии подает ряд оптимистичных сигналов. Например, в последние месяцы наблюдается небольшой рост спроса на топливо, что обычно сопутствует экономическому оживлению; совсем немного, но выросло промышленное производство и потребительский спрос. Но речь скорее о косметических изменениях, позволяющих не исключать, что за длительным спадом нас все-таки ожидает период подъема. К более надежным сигналам можно отнести оживление на Таллиннской бирже, поставившей в последние полгода рекорд роста – с результатом 19,4%. Этот показатель тем более важен, что локомотивами роста стали девелоперские фирмы – акции Pro Kapital выросли на 70%, Hepsor – на 53%.

Тем не менее, у нас нет повода ожидать бума спроса на рынке недвижимости. Ключевые факторы, которые сдерживают покупательскую активность, никуда не делись. Инвестиционные фонды Северных стран, бывшие двигателями спроса в золотые времена таллиннского девелопмента 2010-х, теперь опасаются вкладывать в нас деньги. Причина - непредсказуемость восточного соседа, с которой Эстония никак не справится самостоятельно. Кроме того, численность населения в 2024 году снизилась, а эмиграция из Эстонии побила очередной рекорд.

Увы, повода думать, что вскоре в Таллинне появится радикально больше новых платежеспособных потребителей жилья, я пока не вижу. Основным ресурсом для рынка недвижимости остаются региональные покупатели, переезжающие в Таллинн, инвесторы, а также семьи, меняющие жилье в соответствии с меняющимися личными обстоятельствами. Налоговая политика также повышает себестоимость строительства за счет длинных контрактных цепочек, где каждый участник платит налог с оборота.

Тем удивительнее выглядит для посвященного летний столичный пейзаж с обилием строек и на периферии, и в центре. Лично для меня сигналом стартового пистолета стал запуск в марте 2024 года проекта компании Liven на Пирита теэ – одного из самых дорогих новых кварталов в Таллинне. Но и кроме него можно найти проекты самого разного рода. От точечных реноваций в сложившейся застройке до амбициозных кварталов с небоскребами вокруг Тартуского шоссе.

Заключаются сделки с недвижимостью, которая долго ждала покупателя. Стоит вспомнить и многострадальный отель «Три сестры», простаивавший с эпидемии коронавируса, и участок, который Центр оборонных инвестиций долго не мог продать на Нарвском шоссе, и даже такую экзотику, как таинственный «остров миллионеров» на реке Пирита. Все они в последние год-полтора обрели хозяев. И это только те примеры, за которыми я персонально слежу.

Итак, налицо две тенденции. Первая – рост экономики наметился, но остается крайне неуверенным, а негативные факторы, сдерживающие рост спроса, остаются в силе, а кое-где и обостряются. Вторая – строительная активность в 2024-2025 году выглядит вполне убедительной, как на этапе реализации, так и на этапе бумажного девелопмента, сделок с объектами и участками. Справедливым будет задать вопрос – кому же строители рассчитывают продать свои старые размороженные и новые только запущенные проекты? Может они знают о рынке что-то, чего не знаем мы?

Мой ответ – нет. Просто кризис в Эстонии затянулся настолько, что в какой-то момент придерживать проект стало дороже, чем выходить на площадку, несмотря на риски не продать квартиры и офисы быстро. Думаю, что кто-то из девелоперов «моргнул» первым – а дальше компании бросились вслед за пионером, чтобы ненароком не вылететь из застопорившейся в 2022-2023 году гонки. Я не сомневаюсь, что есть в этих процессах и элемент заговора – в смысле «заговаривания рынка». Вид растущих зданий и техники на площадках, гонорары в карманах рабочих и подрядчиков укрепляют потребительскую уверенность, наращивают обороты в экономике и в целом способствуют укреплению восходящих экономических трендов.

Да, это рискованная тактика. И да, кто-то из застройщиков с ней наверняка улетит в кювет, не дождавшись лучших времен. И все-таки, the show must go on! Даже иллюзия движения сейчас лучше, чем очевидная могильная мертвенность стагнации.